O mercado imobiliário logístico diante da escassez de terrenos industriais urbanos

A imobiliária industrial, Inmologística, ou mais especificamente o mercado imobiliário logístico, assumiu o desafio que o aumento do comércio eletrónico e da omnicanalidade causou. A escassez de terrenos industriais disponíveis e a gestão de última milha exigem centros de distribuição urbana que garantam entregas 24 horas.

Por esses motivos, o mercado imobiliário industrial vive uma época de ouro: o estudo da consultoria Deloitte indica que a procura por armazéns crescerá cerca de 80 milhões de metros quadrados até 2023.

Neste artigo, vamos apresentar o conceito de "imologística" e explicar como o setor se adaptou aos desafios do e-commerce e, em geral, às necessidades tecnológicas que a logística 4.0 implica.

O que é "imologística"? Tendências do setor logístico

Entende-se por imologística o segmento do setor imobiliário que se dedica ao aluguer e venda de armazéns, edifícios industriais e terrenos industriais.

O auge do comércio eletrónico teve um impacto direto no mercado imobiliário industrial. Entregas ultrarrápidas e gestão logística de última milha forçaram os armazéns a se aproximarem das cidades para um serviço logístico rápido e eficiente.

Na verdade, uma pesquisa da consultoria internacional Aberdeen Standard mostra que a localização do armazém se tornará um dos fatores mais importantes para a logística de uma empresa. Assim, quase 60% dos gestores logísticos consultados afirmam que será um aspeto crucial. Neste contexto, um estudo da agência imobiliária Colliers Internacional coloca o volume de negócios gerado em Espanha pelo setor imobiliário logístico no primeiro semestre de 2019 em mais de 100 milhões de euros.

Além disso, algumas das tendências que marcarão a imologística nos próximos anos já são visíveis: instalações de armazenagem em altura, armazéns XL (mais de 50.000 metros quadrados e geralmente localizados longe da cidade) e armazéns menores localizados perto de grandes cidades (o caso extremo são os mini hubs logísticos).

Logística urbana: simbiose entre empresas

O acesso aos "nós de comunicação" é vital para a distribuição. Por isso, uma solução tradicional de imobiliária industrial urbana são os centros de atividades logísticas. Ou seja, áreas específicas em cidades onde coexistem empresas do setor de logística. A principal vantagem de instalar um armazém industrial nestes espaços é que as empresas podem partilhar os recursos de transporte e armazenagem, com o objetivo de reduzir custos e aceder a melhores infraestruturas.

No entanto, em face da crescente escassez de terras, surgiram soluções inovadoras, como plataformas logísticas multinível. São uma evolução da plataforma logística comum, à qual se agregam várias plantas para melhor aproveitamento do solo. Desta forma, diferentes clientes coexistem na mesma instalação e a cada um são atribuídos determinadas docas de carga de acordo com o nível.

Por outro lado, a pressão imobiliária industrial entra cada vez mais na cidade, de forma a encurtar os prazos de entrega. A última tendência a esse respeito são os centros de micro-fulfillment. Ou seja, armazéns pouco complexos normalmente localizados em centros urbanos para a gestão eficiente da last mile logística.

Inmologística: soluções para a escassez de solo

Diante da diminuição da oferta de terrenos industriais, o setor enfrenta atualmente um aumento de preços que leva as empresas a tomar medidas para otimizar o espaço que já dispõem. Estas são algumas das principais soluções que podem ser adotadas para se obter uma maior capacidade de armazenagem:

• Armazenagem por compactação: ao contrário dos sistemas de armazenagem com acesso direto, as estantes compactas aproveitam a área máxima de armazenagem, reduzindo o número de corredores. Isso é especialmente benéfico quando o armazém tem muitas paletes com poucas referências e, principalmente, quando o giro é baixo.
• Soluções em altura: devido à impossibilidade de adquirir mais espaço (ou evitando assumir um custo excessivo), as empresas tendem a expandir a instalação em altura, de forma a aumentar o espaço útil de armazenagem. Nessas situações, são recomendados os armazéns automáticos, que respondem de forma eficiente aos ciclos de trabalho em estantes que ultrapassam os 40 metros de altura.
• Sistema de gestão de armazéns: um SGA garante a máxima performance das referências, atribuindo a cada produto uma posição de armazenagem de acordo com determinadas características como rotação do produto, prazo de validade ou rota do picker. Esta funcionalidade rentabiliza a capacidade de armazenagem da instalação, aproveitando de forma mais inteligente os espaços disponíveis nas prateleiras.

Um novo modelo de armazém

As novas tendências de consumo fizeram com que os terrenos industriais fossem mais valorizados do que nunca. Diante do aumento do preço do metro quadrado, muitas empresas optaram por soluções para otimizar o espaço de armazenagem.

Na verdade, a tecnologia tornou-se a melhor aliada para enfrentar os desafios apresentados pela Inmologística. A implementação de sistemas de gestão de armazéns que coordenam o stock entre as múltiplas instalações da empresa, juntou-se a automatização dos armazéns.

Não em vão, soluções como micro-fulfillment, armazéns especializados na preparação e expedição de pedidos em tempo recorde, consolidou-se como ferramenta para garantir um serviço logístico ágil e à altura das atuais circunstâncias.